商品房认购协议书应包括以下内容：
1、双方的姓名、地址及。
2、商品房的名称、地址、总建筑面积、使用年限及交付时间。
3、认购价款及支付方式。
4、买方承诺及义务。
5、卖方承诺及义务。
6、违约责任及处理方式。
7、其他条款。
上述内容应当完整清楚地表述在商品房认购协议书中，以便双方确认，方能有效地规范双方的权利义务，维护双方的合法权益。
协议商品房认购应具备这些方面：
一、商品房认购协议书的内容应包括：
1. 双方的基本信息：需要明确双方的姓名、住所、等基本信息；
2. 认购商品房的具体情况：需要详细描述商品房的类型、地址、基本面积、装修情况等；
3. 认购商品房的价款：需要明确认购商品房的总价款、付款方式、付款时间等；
4. 交房日期：需要明确交付房产的具体日期；
5. 其他约定：如有必要，可约定双方的违约责任、物业费、维修保养费等。
二、商品房认购协议书的效力
1. 双方签字确认：需要双方当事人在商品房认购协议书上签字或盖章确认；
2. 由司法登记：需要在有关司法进行登记，经登记后商品房认购协议书才能具有法律效力；
3. 根据法律规定执行：商品房认购协议书应当按照中华共和国《合同法》等有关法律规定进行履行和执行。
协议商品房认购应包括的条款：
商品房认购协议解除定金返还条款：
1、双方同意，在本协议有效期内，买方若解除本协议，则买方的定金应由房屋开发企业返还给买方；
2、定金返还方式：买方按照本协议约定的支付方式，要求房屋开发企业按照本协议约定的时间将定金返还给买方；
3、定金返还日期：若房屋开发企业未能在解除本协议后30天内将定金返还给买方，则房屋开发企业应向买方支付每日滞纳金，滞纳金的收取标准以当地法律法规为准。
商品房认购协议范本示例
出卖方（简称甲方）：________________
买受方（简称乙方）：________________
甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：
一、乙方认购甲方开发的位于________________________住宅小区的下列物业：
1．商品住宅：______号楼______座______号，建筑面积______平方米。
2．商铺：______号楼______号，建筑面积______平方米。
3．车位（库）：______号，建筑面积______平方米。
二、上述房屋的价格
1．商品住宅：币每平方米 ______元，合计币：____________ 元。优惠价为____________，实际成交价格为币：____________元。（买受人如选择公积金按揭贷款方式，商品住宅的优惠价为 ____________元，成交价格为____________元）
2．商铺：币每平方米____________元，合计币：____________元。优惠价为____________ ，实际成交价格为币：______元。
3．车位：币每间（位）______元，合计币：______元。
以上______项合计币：______元（大写）：______ 佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。
三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金币______万元整（其中住宅定金______万元，商铺定金______万元，车位定金 ______万元）。甲方另开《收款收据》。
四、乙方选择的付款方式
1．一次性付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时，一次性付清购房款（已付的定金抵作价款）。
2．分期付款：
（1）首期付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》时交付总房价款的______%，计币______元。（已付的定金抵作首期付款）。
（2）第二期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计币______元。
（3）第三期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计币______元。
（4）第四期付款：乙方必须在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前十天付清余款，即币：____________元，乙方付清余款后，方可办理房屋交接手续，甲方通知延期交房的，交款时间顺延。
3．银行按揭（商品房个人按揭贷款）：
（1）乙方在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。
（2）乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付不低于总房价款的______%作为首期付款（已付的定金抵作首期付款），计币______元，余额计币______元，由乙方向银行办理个人银行住房贷款。（买受人的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷，买受人须增加首付款或更换付款方式。）
（3）按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理。
五、乙方在签订本协议书时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，完全清楚合同内容并予以接受。
六、乙方应在签订本协议书之次日起______日内主动到____________售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》。甲方可以另行指定签约地点。
七、乙方前来签订上述合同等法律文件时，应当携带下述证照及文件：
（1）个人购房的，须持本人及本协议书；
（2）委托他人代购房产的，代理人须另持购房人签署的授权委托书和本人；
（3）单位购房的，须持单位证明、法定代表人证书及本协议书，经办人不是该单位法定代表人的，须持该单位授权委托书及经办人的。
八、非因甲方原因，乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》并交纳相应的购房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。
九、如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任。
十、双方签订商品房买卖合同等法律文书后，签约定金即转为履约定金。
十一、本协议书所有手书之数据、文字内容均已经乙方核对无误。
十二、本协议书自双方签字（盖章）后生效。
十三、本协议书一式叁份，甲方贰份，乙方一份。
甲方：____________ 乙方：____________
（盖章） （盖章）
电话：____________ 联系电话：________
经办人：__________ 通讯地址：________
审核人：__________
____年____月____日 ____年____月____日
扩展说明：商品房如何置换？
房屋置换的流程具体有六个步骤：
（一）置换登记：须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。
（二）价格评估。
（三）置换委托：在确定置换意向后，可正式委托置换公司即中介公司进屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。
（四）签订合同：须正式签订有关交易合同或确认书。
（五）办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同的约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。
（六）交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出，室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。
