一、土地使用权的有效证明：
1、土地所有权证书：根据《中华共和国土地管理法》及其实施条例、《中华共和国国有土地使用权出让实施办法》等规定，地方颁发的经过登记的土地所有权证书，是土地使用权有效证明。
2、出让合同：根据法定程序，当事人签订的土地使用权出让合同，也是有效证明土地使用权的有效文件。
3、他项权证书：土地使用权所有者可以根据相关法律法规，向当地土地管理部门申请办理他项权证书，作为有效证明土地使用权的有效文件。
4、登记证明：当事人将出让合同或他项权证书等相关文件报送土地管理部门，可以办理土地使用权登记，由土地管理部门出具土地使用权登记证明，证明土地使用权的有效性。
二、土地使用权的效力：
1、法律效力：根据《中华共和国土地管理法》及其实施条例、《中华共和国国有土地使用权出让实施办法》等规定，土地使用权具有法律效力，享有国家保护。
2、可转让性：土地使用权受到法律保护，可以转让，但必须遵守《中华共和国土地管理法》及其实施条例、《中华共和国国有土地使用权出让实施办法》等规定，并办理相关登记手续。
3、不可撤销性：土地使用权受到法律保护，不可撤销，土地使用权所有者有权在规定的期限内，根据当时有关法律法规，使用该土地。
买卖使用权协议土地应具备这些方面：
一、确定写遗嘱的人是否具备法定资格：
土地使用权遗嘱必须由拥有土地使用权的自然人或者法人等具有法定资格的人签订，并交付书面形式。
二、写明遗嘱的内容：
1. 遗嘱应包括被许可人的姓名、号码、住所等基本信息；
2. 明确土地使用权的类型、数量、使用期限等；
3. 明确被许可人在使用土地使用权期间承担的义务以及相关的权利；
4. 土地使用权的转让、抵押等；
5. 其他有关土地使用权的事项。
三、签字确认：
1. 由拥有土地使用权的自然人签字；
2. 如果是法人，则需要法人签字并印章；
3. 如果是其他有法定代表资格的机构，则需要由主管人员签字并印章。
四、办理登记：
土地使用权遗嘱一经签字确认，应当及时办理土地管理部门的登记手续，将其转化为有效的法律文件，使之具有法律效力。
买卖使用权协议土地应涵盖如下条款：
一、引言
1．本章定义的企业土地使用权的概念，以及权利义务的内容和范围。
2．约定双方对土地使用权持有的权利和义务，以及约定双方之间的其他相关规定。
二、定义
1． 企业土地使用权：是指由甲方向乙方授予的，允许乙方在指定的土地上从事特定行业经营活动的权利。
2． 指定的土地：甲方将指定的土地租赁给乙方，该土地的位置、大小、形状、土地类型、土地所有人均由甲方提供。
三、权利义务
1． 甲方的权利和义务：
（1）甲方应按照本协议的规定向乙方出租指定的土地；
（2）甲方保证指定的土地拥有正当的权利，并确保乙方在该土地上的经营活动不会受到任何部门的影响或限制。
2． 乙方的权利和义务：
（1）乙方有权在指定的土地上从事特定行业的经营活动；
（2）乙方应遵守国家有关法律法规，如发生行为，由乙方自行承担责任，并承担相应的违约责任。
四、约定
1． 土地使用权的期限：本协议项下的土地使用权期限为X年，自乙方签订本协议之日起至X年终止。
2． 土地使用权的费用：乙方应按本协议约定的标准，按月向甲方支付土地使用权费用。
3． 违约责任：双方均应按照本协议的约定履行各自的义务，任何一方违反协议约定的，应承担违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。
五、其他
1． 本协议自双方签字之日起生效，经双方协商一致，可以随时修改本协议，修改后的协议亦具有法律效力。
2． 本协议经双方
土地使用权买卖协议范本示例
甲方：________________
乙方：________________
经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：
一、地块概况
1、该地块位于_______________市_____________，土地面积为_______________平方米(折_______________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件。
2、现该地块的用途为商住用地，属开发用地。
二、转让方式
1、甲方与乙方共同出资成立__________房地产开发有限公司(以下简称合作公司)，甲方以所售卖的土地作价______万入股认缴注册资本，占______股权;乙方以货币出______万一次性出资注册资本，占______股权。
2、甲方所出让的土地保证在合作公司营业执照下发后，一个月内办理完成土地过户至合作公司名下事宜。并确保该地块的容积率大于等于______，绿化率不少于______，建筑密度不小于______，土地用途为商业、住宅用地。
2、土地的转让价为__________万元/亩，转让总价为币______万元。
3、乙方同意按以下时间和金额分四期向甲方支付土地价款：
第一期定金，地价款的______%，计币______万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好合作公司营业执照手续和完成货币入资。
第二期，转让土地在国土局登记受理办理过户于合作公司名下时，双方签订股份转让协议，乙方再行支付地价款的______%，计币______万元。
第三期，办结该土地的国有土地使用证后______个工作日内支付地价款的______%，计币______万元，余下______%的尾款待土地办理完规划许可证后十天内付清。
4、为保证前款第一期地价款的及时支付，甲方应先行办理合作公司购买转让土地的出让协议，以确保过户等工作的实施进度与本协议相吻合。
5、该项目由乙方运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关开发指标、税费返还及政策协调。
三、违约责任
1、甲方诚邀乙方参与其_______________亩土地的第三方转让事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计________万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起______个工作日内支付此款。
2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的______作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过______个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。
3、甲方、乙方分别承担合作公司注册的相关费用。
四、其他
1、在土地出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方另行承担。
2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。
3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。
5、本协议经各方代表签字盖章后生效。
6、本协议一式四份，双方各执两份。
甲方(盖章)：________________
代表：________________
乙方(盖章)：________________
代表：________________
________年____月____日
扩展说明：土地使用权转让与买卖土地有何区别？
1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、出让和协议四种方式出让土地。
土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市场，采取方式多为出售、交换和赠与。2、两者的区别主要体现在： 国有土地使用权出让是国家将使用权人让与给土地使用者，是土地一级市场的转让行为； 国有土地使用权转让是土地使用者将土地使用权移转给其他的单位或个人，是土地二级市场的转让行为。3、土地使用权出让不征收土地，而土地使用权转让要按规定征收土地。
